Has encontrado el piso, el precio encaja, el vendedor está dispuesto a vender y tú estás dispuesto a comprar. El siguiente paso es firmar un contrato de arras — el documento que formaliza vuestro compromiso mutuo antes de ir a notaría. Es el momento más delicado del proceso de compra porque, una vez firmado, hay dinero real sobre la mesa y consecuencias legales reales si alguien se echa atrás.
La mayoría de compradores firman las arras sin entender exactamente qué tipo de contrato están firmando ni qué cláusulas protegen sus intereses. Esta guía te explica los tres tipos de arras que existen en España, las cláusulas que deben estar siempre presentes y los errores que más dinero cuestan.
Los 3 tipos de contrato de arras
No todos los contratos de arras son iguales. El tipo que firmes determina qué pasa si tú o el vendedor decidís no seguir adelante.
Arras penitenciales (las más habituales)
Son las que se firman en la inmensa mayoría de compraventas de vivienda en España. Permiten que cualquiera de las dos partes se retire del acuerdo, pero con un coste:
- Si el comprador desiste: pierde la cantidad entregada como arras.
- Si el vendedor desiste: debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Su ventaja es la flexibilidad: si algo sale mal (el banco te deniega la hipoteca, descubres un problema grave en el piso, cambian tus circunstancias), puedes salir del compromiso perdiendo las arras pero sin más consecuencias legales.
Arras confirmatorias
Son un anticipo a cuenta del precio final que confirma el compromiso de ambas partes. A diferencia de las penitenciales, no permiten retirarse sin más: si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante un juez, además de una indemnización por daños y perjuicios.
Las arras confirmatorias son más arriesgadas para el comprador porque, si el banco te deniega la hipoteca después de firmar, el vendedor puede obligarte a comprar o demandarte por incumplimiento. Solo son aconsejables cuando estás absolutamente seguro de que vas a completar la operación.
Arras penales
Son una penalización pactada. Si el comprador incumple, pierde las arras; si el vendedor incumple, devuelve el doble. La diferencia con las penitenciales es que las arras penales pueden combinarse con la exigencia de cumplimiento del contrato (a diferencia de las penitenciales, donde perder las arras "cierra" la cuestión).
En la práctica, las arras penales son poco frecuentes en compraventas de vivienda habitual.
Tabla comparativa
| Tipo | Si el comprador desiste | Si el vendedor desiste | Cumplimiento forzoso |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Pierde las arras | Devuelve el doble | No |
| Confirmatorias | Indemnización + posible cumplimiento forzoso | Indemnización + posible cumplimiento forzoso | Sí |
| Penales | Pierde las arras | Devuelve el doble | Posible adicionalmente |
Las 7 cláusulas que tu contrato debe incluir
Un contrato de arras bien redactado protege tanto al comprador como al vendedor. Estas son las cláusulas que nunca deben faltar:
1. Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI/NIE, domicilio y estado civil de comprador y vendedor. Si hay varios propietarios (proindiviso, gananciales), todos deben firmar o tener un poder notarial vigente que les represente.
2. Descripción inequívoca del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, número de finca registral y superficie. Debe coincidir con la nota simple que hayas pedido previamente. Si no coincide, no firmes.
3. Precio total y forma de pago
Precio íntegro de la compraventa, cantidad entregada como arras y cómo se pagará el resto (cheque bancario, transferencia, hipoteca). El precio debe incluir si hay algún bien mueble incluido (muebles, electrodomésticos, plaza de garaje) y su valoración.
4. Plazo para la escritura pública
Fecha límite para firmar ante notario. Lo habitual son 60-90 días desde la firma de las arras, pero depende de si necesitas hipoteca (que puede alargar el plazo). Si el plazo vence sin firmar, se aplican las consecuencias del tipo de arras pactado.
5. Condición suspensiva de hipoteca
La cláusula más importante para el comprador. Si condicionas la compra a la obtención de hipoteca, debes incluir una cláusula que diga expresamente que, si el banco deniega la financiación, puedes recuperar las arras íntegras sin penalización. Sin esta cláusula, pierdes las arras si el banco dice que no.
6. Estado de cargas
El contrato debe declarar que el vendedor entregará el inmueble libre de cargas, gravámenes y arrendamientos, salvo los que se declaren expresamente (por ejemplo, una hipoteca que se cancelará en la escritura con el importe de la venta).
7. Tipo de arras
El contrato debe especificar expresamente si las arras son penitenciales, confirmatorias o penales. Si no lo dice, los tribunales las interpretan como confirmatorias (la peor opción para el comprador). No dejes nunca la casilla en blanco.
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Cuánto pagar de arras y cuándo hacerlo
La cantidad habitual
El estándar en España es el 10% del precio de compra. Para un piso de 200.000 euros, las arras típicas son 20.000 euros. No hay un mínimo ni un máximo legal — la cantidad se pacta libremente entre las partes.
Algunos vendedores aceptan el 5% si el comprador demuestra solvencia (preaprobación de hipoteca, ahorros documentados). Otros exigen más del 10% si la operación es compleja o el plazo hasta escritura es largo.
Forma de pago
Lo más seguro es transferencia bancaria con concepto que identifique la operación ("arras compraventa piso calle X, nº Y"). Evita el pago en efectivo — no deja rastro verificable y puede generar problemas fiscales.
El momento correcto
Las arras se firman después de haber completado tres verificaciones mínimas:
- Pedir y leer la nota simple actualizada — para confirmar titularidad y ausencia de cargas
- Verificar que el piso no tiene problemas ocultos graves (ITE, humedades, instalaciones)
- Obtener la preaprobación de hipoteca (si necesitas financiación)
Si firmas arras antes de estas tres comprobaciones, estás asumiendo un riesgo innecesario. Es exactamente el error que describen los casos reales de compras que salieron mal más habituales.
Qué hacer si las cosas se tuercen tras firmar
El banco te deniega la hipoteca
Si incluiste la condición suspensiva de hipoteca, recuperas las arras. Si no la incluiste, pierdes las arras (en penitenciales) o te enfrentas a una demanda (en confirmatorias). Este es el motivo por el que la cláusula 5 es tan crítica.
Descubres un problema grave en el piso
Si el problema era conocido por el vendedor y no lo declaró (por ejemplo, una derrama aprobada que no te comunicó), puedes argumentar dolo o mala fe para resolver el contrato y recuperar las arras, con independencia del tipo pactado. Necesitarás pruebas documentales y asesoramiento legal.
El vendedor se arrepiente
Si las arras son penitenciales, debe devolverte el doble. Si son confirmatorias, puedes exigir el cumplimiento forzoso (obligarle a vender) ante un juez. En la práctica, la mayoría de vendedores que se arrepienten lo hacen porque han recibido una oferta mejor — en ese caso, negociar una compensación superior al doble de las arras suele ser más rápido y efectivo que acudir a los tribunales.
Conclusión: firma con información, no con fe
El contrato de arras es el primer punto sin retorno de la compraventa. Es el momento en que dejas de "estar interesado" y empiezas a tener dinero en juego. Por eso merece más atención de la que le da la mayoría de compradores.
Antes de firmar, asegúrate de que tienes la nota simple, que has verificado el estado del edificio (ITE, humedades, instalaciones), que sabes exactamente qué tipo de arras estás firmando y que la cláusula de condición suspensiva de hipoteca está por escrito. Esas cuatro comprobaciones te separan de las historias que salen mal y las que salen bien.
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Analizar un piso ahoraPreguntas frecuentes
¿Cuánto dinero se paga de arras al comprar un piso?
La cantidad habitual de arras en España es el 10% del precio de compra, aunque no hay un porcentaje fijo por ley. Se puede pactar cualquier cantidad que ambas partes acepten. Para un piso de 200.000 euros, las arras típicas serían de 20.000 euros. Esta cantidad se descuenta del precio final en el momento de firmar la escritura ante notario.
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás después de firmar las arras?
Depende del tipo de arras. En las penitenciales (las más habituales), si el comprador desiste pierde la cantidad entregada. En las confirmatorias, el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato y una indemnización por daños. En las penales, el comprador pierde las arras como penalización pero no se le puede obligar a comprar. Por eso es fundamental saber qué tipo de arras estás firmando antes de entregar el dinero.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Un contrato de arras firmado entre particulares tiene plena validez legal, pero ante notario se añade una capa de seguridad: el notario verifica la identidad de las partes, asesora sobre las cláusulas y da fe pública del acto. El coste de formalizar las arras ante notario oscila entre 200 y 400 euros. Si el piso tiene situación jurídica compleja (herencia, cargas, proindiviso), firmar ante notario es prácticamente imprescindible.