Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano: checklist completo (2026)

Comprar un piso de segunda mano es, para la mayoría de personas, la decisión económica más importante de su vida. Sin embargo, un porcentaje altísimo de compradores firma las arras — y a veces incluso la escritura — sin haber realizado comprobaciones básicas que podrían ahorrarles miles de euros o evitarles problemas legales que se arrastran durante años.

El motivo es comprensible: la emoción de encontrar un piso que te gusta, la presión del vendedor o de la inmobiliaria, y la falta de una guía clara sobre qué revisar exactamente. Este artículo es esa guía. Hemos recopilado más de 30 puntos de comprobación organizados por categorías, basándonos en los problemas reales que detectamos a diario en AnalizaTuPiso cuando analizamos viviendas para nuestros usuarios.

No necesitas ser arquitecto ni abogado para seguir esta checklist. Solo necesitas tiempo, atención y saber dónde mirar.

Documentación imprescindible

Antes de enamorarte de un piso, necesitas revisar su documentación. Es lo primero, no lo último. Estos son los documentos que deberías solicitar y revisar antes de comprometerte con nada:

Nota simple del Registro de la Propiedad

La nota simple es el documento más importante de toda la compraventa. Te confirma quién es el propietario real del inmueble, si hay hipotecas pendientes, embargos, anotaciones de demanda, servidumbres o cualquier otra carga que afecte a la vivienda. Se solicita online en la web del Registro de la Propiedad y cuesta menos de 10 euros.

Qué buscar: que el titular registral coincida con quien dice ser el vendedor, que no haya cargas ni embargos, y que la descripción del piso (superficie, distribución, anejos) coincida con la realidad.

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio para la venta desde 2013. La letra energética (de la A a la G) te indica el consumo estimado del piso. Un piso con letra G puede consumir entre 3 y 4 veces más que uno con letra C, lo que se traduce en 100-200 euros más al mes en facturas de energía.

Qué buscar: la letra energética, las recomendaciones de mejora que incluye el informe y la fecha de emisión (tiene una validez de 10 años).

Cédula de habitabilidad

Certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. No todas las comunidades autónomas la exigen actualmente, pero sigue siendo un documento importante que confirma que el piso cumple con las condiciones básicas de superficie, ventilación, instalaciones y salubridad.

Qué buscar: que esté en vigor. Si ha caducado, el vendedor deberá renovarla antes de la venta.

Informe de la ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Si el edificio tiene más de 45-50 años (depende de la comunidad autónoma), es obligatorio pasar la ITE. El informe detalla el estado de la estructura, las fachadas, las cubiertas y las instalaciones comunes.

Qué buscar: si la ITE se ha pasado, cuál fue el resultado (favorable, con deficiencias leves, con deficiencias graves) y si hay actuaciones pendientes derivadas del informe.

Escrituras de propiedad

Las escrituras son el documento público que acredita la titularidad. Compáralas con la nota simple para verificar que no hay discrepancias.

Qué buscar: que la descripción del inmueble coincida con la nota simple y con la realidad física del piso.

Últimos recibos del IBI y de la comunidad

El recibo del IBI te confirma el valor catastral del piso y lo que pagas de impuesto municipal cada año. Los recibos de la comunidad te dicen la cuota mensual y si hay deudas pendientes.

Qué buscar: que el IBI esté al corriente de pago, cuánto se paga de comunidad y si hay derramas pendientes o aprobadas.

Estado físico del inmueble

La visita al piso es tu oportunidad de detectar problemas que pueden costar miles de euros en reformas. Estos son los puntos clave que debes inspeccionar:

Humedades

Las humedades son el problema más frecuente en pisos de segunda mano y pueden indicar desde una simple condensación hasta filtraciones graves desde la cubierta o problemas de capilaridad desde los cimientos.

Qué mirar: manchas en techos y paredes (especialmente en esquinas y cerca de ventanas), pintura abombada o descascarillada, olor a humedad, moho visible. Presta especial atención a los baños, la cocina y las habitaciones que dan a fachada norte.

Instalación eléctrica

Una instalación eléctrica obsoleta no solo es incómoda (pocos enchufes, saltan los plomos) sino potencialmente peligrosa.

Qué mirar: tipo de cuadro eléctrico (si tiene fusibles de porcelana o plomo, es anterior a 1970), presencia de toma de tierra en los enchufes, número de circuitos, estado de los cables visibles. Si la instalación es anterior a 1985, probablemente necesite una renovación completa (3.000-8.000 euros).

Fontanería

Las tuberías tienen una vida útil limitada. Las de plomo (anteriores a 1975) son un riesgo para la salud. Las galvanizadas (habituales hasta los años 80) se corroen por dentro y reducen la presión.

Qué mirar: abre todos los grifos a la vez y comprueba la presión del agua. Si sale agua marrón al abrir un grifo que lleva tiempo sin usarse, es señal de tuberías oxidadas. Mira debajo de los lavabos y del fregadero el material de las tuberías.

Ventanas y aislamiento

Las ventanas son uno de los puntos por donde más energía se pierde en una vivienda. Un piso con ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico y cristal simple puede tener unas pérdidas energéticas enormes.

Qué mirar: tipo de ventana (aluminio, PVC, madera), tipo de cristal (simple o doble), estado de los cierres y de las gomas de estanqueidad. Comprueba si se siente corriente de aire con las ventanas cerradas.

Fachada y elementos comunes

Sal a la calle y mira la fachada del edificio desde fuera. Puede darte información muy valiosa sobre el estado general del inmueble.

Qué mirar: grietas visibles en la fachada, estado del revoco, bajantes exteriores, estado de la cubierta (si es visible), estado del portal, ascensor, escaleras y zonas comunes.

Comprobaciones legales

Las comprobaciones legales son tan importantes como las físicas. Un piso puede estar impecable por dentro y tener un problema legal que te impida comprarlo, obtener hipoteca o vivir tranquilo.

Cargas y embargos

La nota simple te mostrará todas las cargas que pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, condiciones resolutorias, etc.

Qué verificar: que no haya cargas más allá de la hipoteca del vendedor (que se cancelará en la escritura). Si hay embargos, el vendedor debe cancelarlos antes de la venta o descontarlos del precio.

Titularidad y estado civil

El piso debe estar inscrito a nombre de quien dice venderlo. Si hay varios propietarios (herencia, matrimonio en gananciales), todos deben firmar la escritura de compraventa.

Qué verificar: que la titularidad de la nota simple coincida con la identidad del vendedor. Si el piso se compró en régimen de gananciales, ambos cónyuges deben firmar.

ITE y deficiencias

Si el edificio ha pasado la ITE con deficiencias, pueden existir obligaciones de reparación pendientes que se traducirán en derramas.

Qué verificar: el resultado de la ITE, si hay deficiencias calificadas como graves o muy graves, y si las reparaciones correspondientes se han ejecutado ya.

División horizontal

La división horizontal es la inscripción del piso como finca registral independiente. Sin ella, los bancos no conceden hipoteca y la venta se complica enormemente.

Qué verificar: que el piso tenga su propio número de finca registral en la nota simple. Si no lo tiene, investiga el motivo y el coste de constituirla (entre 3.000 y 6.000 euros).

Análisis económico

Más allá de si el piso te gusta, necesitas saber si el precio que piden es razonable. Para ello, necesitas datos objetivos.

Precio por metro cuadrado de la zona

Compara el precio del piso (dividido entre los metros cuadrados útiles) con el precio medio de la zona. Pero no uses los precios de los portales inmobiliarios como referencia: esos son precios de oferta, no de transacción real. La diferencia media en España es del 12-15%.

Dónde consultar: los datos del Consejo General del Notariado publican precios medios de compraventa por código postal. El Ministerio de Transportes (MITMA) publica datos trimestrales por municipio. AnalizaTuPiso integra estos datos y te muestra el precio medio real de la zona del piso que estás evaluando.

Transacciones reales comparables

No basta con el precio medio. Busca transacciones de pisos similares (superficie, antigüedad, estado) en la misma zona para tener una referencia más precisa.

Dónde consultar: los datos notariales y el valor de referencia de Catastro (que se actualiza anualmente) te dan una aproximación. AnalizaTuPiso cruza múltiples fuentes para ofrecerte comparables reales.

Derramas pendientes

Las derramas son gastos extraordinarios que aprueba la comunidad de propietarios para obras de mantenimiento o mejora. Si hay derramas aprobadas y pendientes de pago, asegúrate de que se descuenten del precio o que el vendedor las abone antes de la venta.

Dónde consultar: pide las actas de las últimas juntas de propietarios y el certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.

Coste total de propiedad

El precio de compra es solo una parte del coste total. Suma los impuestos (ITP, normalmente entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma), los gastos de notaría y registro, la comisión de la inmobiliaria (si aplica), las reformas necesarias, el coste energético mensual y las derramas previstas.

Qué preguntar al vendedor

Estas son las 10 preguntas que deberías hacer al vendedor antes de comprometerte. Cada una tiene un motivo concreto:

1. ¿Por qué vende el piso? La respuesta te da contexto sobre la urgencia del vendedor (que afecta a la negociación) y puede revelar problemas con el piso o el edificio.

2. ¿Cuánto tiempo lleva el piso en venta? Un piso que lleva muchos meses en el mercado puede indicar un precio excesivo o un problema oculto. También te da margen para negociar.

3. ¿Ha pasado el edificio la ITE? ¿Cuál fue el resultado? Si no la ha pasado siendo obligatoria, es un riesgo. Si la pasó con deficiencias, puede haber derramas pendientes.

4. ¿Hay derramas pendientes o aprobadas? Las derramas pueden suponer miles de euros. Si están aprobadas pero no pagadas, negocia que las asuma el vendedor.

5. ¿Cuánto se paga de comunidad? Una cuota de comunidad alta puede indicar buenos servicios (portero, piscina) o un edificio con muchos gastos de mantenimiento. Una cuota muy baja puede indicar que se está posponiendo el mantenimiento.

6. ¿Cuándo se hizo la última reforma? Te permite estimar el estado real de las instalaciones y los acabados. Si la última reforma fue hace 30 años, probablemente necesites invertir en actualizar instalaciones.

7. ¿De qué año son las instalaciones de electricidad, fontanería y gas? Las instalaciones tienen una vida útil limitada. Saberlo te permite presupuestar posibles renovaciones.

8. ¿Hay algún problema con los vecinos o con la comunidad? Pregunta directamente. Muchos vendedores son honestos si les preguntas de forma abierta. Los problemas de convivencia no aparecen en ningún documento.

9. ¿Cuánto paga de IBI al año? El IBI es un gasto fijo anual que debes incluir en tu presupuesto. Además, te da una referencia del valor catastral del inmueble.

10. ¿El piso tiene alguna carga, hipoteca o embargo? Aunque lo verificarás con la nota simple, la respuesta del vendedor te indica su nivel de transparencia. Si miente u omite información, es una señal de alarma.

Qué mirar que la mayoría ignora

Hay aspectos del piso y del entorno que casi ningún comprador revisa y que pueden afectar enormemente a tu calidad de vida:

Ruido en diferentes horas

Visitar el piso a mediodía un martes no te da una imagen real del ruido. Pasa por la zona un viernes por la noche, un sábado por la mañana y un día laborable a las 7:00. ¿Hay bares debajo? ¿Tráfico intenso? ¿Obras cercanas? ¿Vecinos ruidosos?

Orientación y luz natural

Un piso orientado al norte en España recibe mucha menos luz que uno orientado al sur, lo que afecta tanto al confort como al gasto energético. Comprueba la orientación real (usa la brújula del móvil) y observa cuánta luz natural entra durante la visita.

Presión del agua

Abre varios grifos a la vez durante la visita. Si la presión cae de forma notable, puede indicar problemas en la acometida del edificio o en las tuberías del piso. Este problema es especialmente frecuente en pisos altos de edificios antiguos.

Vecinos y convivencia

Habla con los vecinos del portal. Pregunta cómo es la convivencia, si hay problemas en la comunidad, si se oyen ruidos entre pisos. Los vecinos suelen ser sorprendentemente sinceros, especialmente si les dices que estás pensando en comprar.

Aparcamiento

Si necesitas coche, comprueba lo difícil que es aparcar en la zona a diferentes horas. Un barrio con aparcamiento imposible puede ser un problema diario que no tiene solución, salvo alquilar una plaza (100-150 euros al mes en muchas ciudades españolas).

Cobertura móvil y conexión a internet

Comprueba la señal del móvil dentro del piso. En edificios con muros gruesos o en semisótanos, la cobertura puede ser muy deficiente. Consulta también si hay fibra óptica disponible en el edificio.

Checklist resumida por categorías

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos debo pedir antes de comprar un piso de segunda mano?

Los documentos imprescindibles son la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el informe de la ITE (si aplica), las escrituras de propiedad, los últimos recibos del IBI y los recibos de la comunidad de propietarios. Todos estos documentos te permiten verificar la situación legal, fiscal y física del inmueble antes de comprometerte.

¿Cuánto cuesta pedir una nota simple?

La nota simple se puede solicitar online a través de la web del Registro de la Propiedad por menos de 10 euros. Es la inversión más rentable que puedes hacer antes de comprar un piso, ya que te revela hipotecas, embargos, cargas y la titularidad real del inmueble.

¿Qué problemas ocultos puede tener un piso de segunda mano?

Los más comunes son humedades no visibles (detrás de muebles, bajo el suelo), instalaciones eléctricas o de fontanería obsoletas, cargas o embargos en el Registro, derramas aprobadas pero no comunicadas al comprador, y deficiencias estructurales detectadas en la ITE. Muchos de estos problemas solo se descubren si sabes dónde mirar o si solicitas la documentación adecuada.

¿Es obligatorio que el vendedor entregue el certificado energético?

Sí. Desde 2013 es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para vender o alquilar una vivienda en España. El vendedor debe entregarlo antes de la firma de la escritura. Si no lo tiene, puede enfrentarse a sanciones de entre 300 y 6.000 euros. Además, la letra energética te da información muy útil sobre el coste de uso del piso.

¿Cuántas veces debería visitar un piso antes de comprarlo?

Recomendamos un mínimo de dos visitas a horas diferentes del día. Idealmente, una visita por la mañana y otra al final de la tarde para comprobar la luz natural, el ruido y la actividad del barrio en distintos momentos. Si es posible, también es útil pasear por la zona un fin de semana y un día laborable para tener una imagen completa del entorno.

Conclusión

Comprar un piso de segunda mano sin una checklist clara es como conducir con los ojos cerrados: puede que llegues a tu destino, pero las probabilidades de tener un accidente son altísimas. Los 30+ puntos de esta guía no son para asustarte, sino para protegerte.

La buena noticia es que no tienes que hacer todo este trabajo solo. En AnalizaTuPiso analizamos automáticamente la documentación pública disponible del piso que te interesa — nota simple, datos registrales, precios reales de la zona, ITE del edificio y más — para que tengas una visión completa antes de tomar la decisión más importante de tu vida económica.