Gastos ocultos al comprar un piso en España: la guía que nadie te da

Encuentras el piso que buscabas. Cuesta 150.000 euros y encaja en tu presupuesto. El banco te aprueba la hipoteca y piensas que ya está todo resuelto. Hasta que empiezan a aparecer facturas que nadie te había mencionado: el impuesto de transmisiones, la notaría, el registro, la gestoría, la tasación, el IBI prorrateado, la derrama que aprobaron el mes pasado... De repente, tus 150.000 euros se han convertido en 170.000 o más.

Este es uno de los errores más comunes entre compradores primerizos: calcular solo el precio del piso y olvidarse de todo lo demás. Los gastos adicionales pueden sumar fácilmente entre un 10 % y un 15 % del precio de compra, y no tenerlos en cuenta puede dejarte sin liquidez justo cuando más la necesitas.

En esta guía desglosamos absolutamente todos los gastos que vas a tener que afrontar al comprar un piso en España, con cifras reales y ejemplos para un piso de 150.000 euros.

Impuestos: el gasto más grande que pagarás

Los impuestos son, con diferencia, la partida más importante de los gastos de compra. Dependiendo de si compras vivienda nueva o de segunda mano, pagarás unos u otros.

Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si compras un piso de segunda mano (lo más habitual), pagarás el ITP. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que el porcentaje varía según dónde compres:

Ejemplo: para un piso de 150.000 € en Madrid pagarás 9.000 € de ITP (6 %). El mismo piso en Cataluña te costaría 15.000 € de ITP (10 %). La diferencia es de 6.000 euros solo en impuestos.

Vivienda nueva: IVA + AJD

Si compras directamente al promotor (obra nueva), en lugar del ITP pagarás:

• IVA al 10 % sobre el precio de compra. Para un piso de 150.000 €, serían 15.000 €.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 2 % según la comunidad autónoma. Para 150.000 €, entre 750 € y 3.000 €.

En total, la carga impositiva de una vivienda nueva suele situarse entre el 10,5 % y el 12 % del precio.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga legalmente el vendedor, no el comprador. Sin embargo, conviene que la conozcas porque:

• En algunos contratos privados se intenta pactar que la pague el comprador. No aceptes esta cláusula.
• Si el vendedor no la paga, el ayuntamiento puede reclamar al comprador como responsable subsidiario.

Gastos de escritura: notaría, registro y gestoría

Una vez pagados los impuestos, el siguiente bloque de gastos corresponde a la formalización de la escritura pública de compraventa.

Notaría

El notario cobra según un arancel regulado por ley, que depende del precio de la vivienda. No es negociable, aunque puede haber pequeñas diferencias por el número de folios y las copias solicitadas.

Para un piso de 150.000 €, los honorarios de notaría por la escritura de compraventa suelen situarse entre 600 y 900 euros.

Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del registrador también están regulados por arancel y dependen del precio del inmueble.

Para 150.000 €, el coste de registro suele ser de 250 a 500 euros.

Gestoría

La gestoría se encarga de la tramitación: presentar la escritura en Hacienda para liquidar los impuestos, llevarla al Registro de la Propiedad, y devolverte la escritura inscrita. Es un servicio opcional en teoría, pero en la práctica la mayoría de las operaciones pasan por gestoría.

El coste de la gestoría oscila entre 200 y 500 euros.

¿Quién paga qué?

Desde la reforma legal de 2021, la distribución es clara:

• Compraventa: el comprador paga notaría, registro y gestoría de la escritura de compraventa.
• Hipoteca: el banco paga notaría, registro y gestoría de la escritura de hipoteca. El comprador solo paga la tasación.

Gastos de hipoteca

Si financias la compra con hipoteca, añade estos gastos a la cuenta:

Tasación

Es el único gasto de la hipoteca que paga obligatoriamente el comprador. Un tasador oficial valora el inmueble para que el banco determine cuánto te presta. El coste típico oscila entre 250 y 500 euros, dependiendo de la tasadora y del tipo de vivienda.

Comisión de apertura

Desde la reforma de la Ley Hipotecaria, muchos bancos han eliminado la comisión de apertura. Los que la mantienen suelen cobrar entre el 0 % y el 1 % del importe de la hipoteca. Para una hipoteca de 120.000 €, eso supone entre 0 y 1.200 euros.

En junio de 2023, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que esta comisión puede ser abusiva si no se corresponde con un servicio real. Desde entonces, la mayoría de los bancos la han eliminado o reducido significativamente.

Seguros: obligatorios y opcionales

Al contratar una hipoteca, el banco te exigirá como mínimo un seguro de hogar (obligatorio por ley) que cubra, al menos, daños al continente del inmueble. Su coste anual varía entre 150 y 400 euros para un piso estándar.

Además, el banco intentará venderte un seguro de vida vinculado a la hipoteca. No es legalmente obligatorio, pero muchos bancos condicionan la concesión de la hipoteca o la mejora del diferencial a su contratación. Su coste depende de tu edad, del importe asegurado y de la duración. Como referencia, un seguro de vida para una hipoteca de 120.000 € puede costar entre 200 y 600 euros anuales para una persona de 30–40 años.

Consejo: puedes contratar estos seguros con la compañía que tú elijas, no necesariamente la que ofrece el banco. Compara precios: la diferencia puede ser de cientos de euros al año.

Gastos recurrentes que debes calcular antes de comprar

Además de los gastos puntuales de la compra, hay costes periódicos que tendrás que pagar mientras seas propietario. Si no los calculas bien, tu presupuesto mensual puede quedar muy ajustado.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Es el impuesto municipal que se paga anualmente por ser propietario de un inmueble. Se calcula aplicando un tipo impositivo (entre el 0,4 % y el 1,3 % según el municipio) al valor catastral del inmueble.

Para un piso de 150.000 € de valor de compra (el valor catastral suele ser inferior), el IBI anual puede oscilar entre 300 y 1.200 euros, dependiendo del municipio. En Madrid capital, un piso de ese precio suele pagar entre 400 y 700 euros de IBI al año.

Cuota de comunidad de propietarios

La cuota mensual de comunidad cubre el mantenimiento de las zonas comunes: limpieza, ascensor, luz de escalera, seguro del edificio, administrador de fincas, fondo de reserva. Su importe varía enormemente:

• Edificio sin ascensor ni piscina: 30–60 €/mes.
• Edificio con ascensor: 50–100 €/mes.
• Urbanización con piscina, jardines y seguridad: 100–250 €/mes.

Pide siempre las actas de las últimas juntas de propietarios para conocer la cuota exacta y si hay previsión de subidas o gastos extraordinarios.

Seguro de hogar

Ya lo hemos mencionado en los gastos de hipoteca: entre 150 y 400 euros anuales. Aunque no tengas hipoteca, contratar un seguro de hogar es muy recomendable.

Suministros

No son un gasto de la vivienda en sí, pero debes tenerlos en cuenta al calcular tu capacidad de pago mensual:

• Electricidad: 60–120 €/mes según consumo y tarifa.
• Gas: 30–80 €/mes (calefacción y agua caliente).
• Agua: 20–50 €/mes según municipio.
• Internet y telefonía: 30–60 €/mes.

Derramas: el gasto que puede arruinar tu presupuesto

Las derramas merecen una sección aparte porque son el gasto oculto más peligroso y el que más compradores pilla desprevenidos.

¿Qué es una derrama?

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la junta de propietarios para financiar obras o reparaciones que no pueden cubrirse con las cuotas ordinarias ni con el fondo de reserva. Ejemplos comunes:

• Rehabilitación de fachada: 3.000–15.000 € por vivienda.
• Instalación o sustitución de ascensor: 5.000–20.000 € por vivienda.
• Reparación de cubierta: 2.000–8.000 € por vivienda.
• Refuerzo estructural (aluminosis, carbonatación): 10.000–40.000 € por vivienda.

Cómo detectar derramas pendientes

Antes de comprar, solicita:

1. Certificado del administrador de fincas que acredite que el vendedor está al corriente de pago de cuotas y derramas.
2. Actas de las tres últimas juntas de propietarios: en ellas verás si se ha aprobado alguna derrama, si se ha discutido la necesidad de obras o si se prevé alguna inversión importante.
3. Informe ITE: si el edificio ha pasado recientemente la Inspección Técnica de Edificios con resultado desfavorable, es casi seguro que habrá derramas en el futuro cercano.

¿Quién paga la derrama, el comprador o el vendedor?

La regla general es:

• Derramas aprobadas antes de la venta: las paga el vendedor, aunque las cuotas se devenguen después.
• Derramas aprobadas después de la venta: las paga el comprador.

Sin embargo, la jurisprudencia no es completamente uniforme y pueden existir pactos entre las partes. Lo más seguro es dejarlo por escrito en el contrato de compraventa: qué derramas están aprobadas, cuánto falta por pagar y quién asume cada cuota.

Tabla resumen de gastos para un piso de 150.000 €

Aquí tienes el desglose completo de lo que puedes esperar pagar, además del precio del piso, tomando como referencia un piso de segunda mano de 150.000 € en una comunidad autónoma con un ITP del 8 %:

A esta cifra habría que añadir los gastos recurrentes del primer año:

En resumen: para comprar un piso de 150.000 €, necesitas tener disponibles al menos 185.000–195.000 euros entre el precio del piso, la entrada del 20 % que no financia el banco y los gastos de compra. Si solo tenías ahorrados los 30.000 € de entrada, te faltarán entre 14.000 y 17.000 euros para cerrar la operación.

Preguntas frecuentes

¿Se puede negociar alguno de estos gastos?

Los aranceles de notaría y registro están regulados por ley y no son negociables. Lo que sí puedes negociar es la gestoría (puedes elegir la tuya), el seguro de hogar y el seguro de vida (no estás obligado a contratar los del banco), y por supuesto el precio del piso. Algunos bancos también ofrecen cubrir la tasación como incentivo comercial.

¿El ITP se paga sobre el precio escriturado o sobre el valor de referencia?

Desde 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como base mínima para calcular el ITP. Si compras por debajo del valor de referencia, pagarás impuestos sobre el valor de referencia, no sobre el precio escriturado. Puedes comprobar el valor de referencia de cualquier inmueble en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?

El plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si lo tramitas a través de gestoría, ellos se encargan de presentarlo dentro de plazo. Si lo haces tú mismo, cuidado con no pasarte: las multas por presentación extemporánea son significativas.

¿Qué pasa si no tengo dinero para los gastos?

Si no tienes ahorros suficientes para cubrir los gastos, tus opciones son limitadas. Algunos bancos ofrecen hipotecas al 100 % que financian el precio completo, pero los gastos siguen siendo tu responsabilidad. Existen préstamos personales para cubrir los gastos, pero añadir más deuda a una compra ya financiada con hipoteca es arriesgado. La recomendación es no comprar hasta tener ahorrado al menos el 30 % del precio del piso (20 % de entrada + 10 % de gastos).

¿Los gastos son los mismos si compro un piso nuevo?

No exactamente. En vivienda nueva pagas IVA (10 %) en lugar de ITP, más AJD (0,5 %–2 %). El total impositivo puede ser similar o incluso algo mayor. Además, en obra nueva sueles tener gastos de conexión de suministros y, en algunos casos, de urbanización pendiente. Como ventaja, muchas promociones nuevas ya incluyen la gestoría y algunos trámites en el precio.

Conclusión

Comprar un piso en España implica mucho más que reunir el dinero del precio de venta. Los gastos ocultos —o más bien, los gastos que nadie se molesta en explicarte hasta que llegan— pueden sumar fácilmente entre 15.000 y 25.000 euros sobre un piso de 150.000 €.

La clave para que la compra no se convierta en una pesadilla financiera es calcular todos los gastos antes de empezar a buscar. Así podrás establecer un presupuesto realista y buscar pisos que realmente puedas permitirte, no solo por el precio del anuncio, sino por el coste total de la operación.

Si quieres saber con detalle qué gastos específicos tendrás con el piso que estás considerando —incluyendo estimaciones de IBI, comunidad y posibles derramas—, nuestro informe incluye toda esa información para que puedas tomar una decisión informada.