Radón en viviendas: qué municipios de España están afectados y qué exige el CTE

Del radón se habla poco al comprar un piso, y es de las pocas cosas de una vivienda que afecta directamente a la salud. La Organización Mundial de la Salud lo considera la segunda causa de cáncer de pulmón después del tabaco. Y a diferencia de una grieta o una humedad, no se ve, no se huele y no aparece en ninguna foto del anuncio.

La buena noticia es que se puede saber de antemano si la vivienda está en una zona con potencial, medirlo cuesta poco y las soluciones suelen ser sencillas.

Qué es exactamente

El radón es un gas radiactivo natural que procede de la desintegración del uranio presente en el suelo y las rocas, especialmente en terrenos graníticos. Al aire libre se diluye y no supone problema. El problema aparece cuando se filtra dentro de un edificio —por grietas en el forjado, juntas constructivas o los pasos de tuberías y cables— y se acumula en espacios cerrados.

De ahí se deduce lo esencial: el radón entra desde abajo.

El CTE clasifica 4.087 municipios

Desde el Real Decreto 732/2019, el Código Técnico de la Edificación incluye un Documento Básico específico, el HS6 (Protección frente al gas radón). Su Apéndice B clasifica los municipios españoles según su potencial de radón:

Si tu municipio no aparece en el listado, no tiene clasificación asignada. Eso no es una garantía de ausencia de radón —la geología no entiende de términos municipales— pero sí indica un potencial menor.

Las zonas se concentran donde la geología lo explica: Galicia, Castilla y León, Extremadura, la sierra de Madrid y buena parte de los terrenos graníticos del noroeste peninsular. Pero hay municipios clasificados en provincias que a nadie se le ocurrirían, y ahí está el valor de consultar el listado en vez de fiarse de la intuición.

Qué obliga a construir

Las exigencias del HS6 aplican a obra nueva y a determinadas intervenciones en edificios existentes, no a un edificio de 1975 que ya está en pie. Por zona:

Zona I

• Barrera de protección frente al radón en los suelos en contacto con el terreno (HS6 §2.1).
• Sellado de puntos singulares e instalaciones pasantes a través del forjado (HS6 §2.2).

Zona II — todo lo anterior, y además:

• Cámara ventilada o sistema de despresurización del terreno (HS6 §2.3), según el diseño del proyectista.

Esto tiene una lectura práctica al comprar: si el edificio tiene licencia posterior a 2019 y está en zona clasificada, debería incorporar esas medidas de serie, y puedes pedir la documentación del proyecto. Si es anterior, no había obligación, así que la única forma de saberlo es medir.

La planta importa tanto como la zona

Es el matiz que casi nunca se explica y que cambia por completo la conclusión para una vivienda concreta.

Como el radón entra desde el terreno, la concentración es máxima en sótanos, semisótanos y plantas bajas, y baja de forma acusada al subir. Dos viviendas del mismo edificio, en el mismo municipio de Zona II, tienen exposiciones muy distintas si una es el bajo y la otra un cuarto.

Así que la pregunta correcta no es «¿mi municipio tiene radón?», sino «¿qué exposición tiene esta vivienda concreta, en esta planta?». Un bajo o un adosado con planta en contacto con el terreno en Zona II merece una medición antes de comprar. Un séptimo en el mismo edificio, mucho menos.

El nivel de referencia y cómo se mide

El nivel de referencia es de 300 Bq/m³ de concentración media anual. Y esa palabra, «anual», plantea un problema evidente para quien está comprando: entre que ves un piso y firmas pasan semanas, no un año.

La concentración de radón varía mucho según la ventilación, la estación del año y el uso de la vivienda: en invierno, con las ventanas cerradas y la calefacción tirando del aire, es bastante más alta que en verano. De ahí que la medición oficial sea larga.

La buena noticia es que hay dos niveles de medición, y el rápido sí sirve para decidir.

Medición de cribado: días o semanas

Es la que encaja en una compraventa. Un detector pasivo dejado una o dos semanas en la estancia habitada más baja de la vivienda, con el uso normal de puertas y ventanas, da una orientación válida para decidir:

• Si sale muy por debajo de 300 Bq/m³, puedes dejar de preocuparte y seguir con la compra.
• Si sale alto o cerca del nivel de referencia, tienes una señal real: es el momento de negociar, de pedir una medición larga o de condicionar la compra.

No es la media anual, y no hay que presentarla como tal. Pero para responder «¿tengo que preocuparme por esto o no?» es suficiente, y cuesta unas decenas de euros. Si puedes hacerla en invierno y con la casa cerrada, mejor: es el escenario más desfavorable, así que un resultado bajo en esas condiciones es especialmente tranquilizador.

Medición oficial: tres meses a un año

Es la que da la media anual comparable con el nivel de referencia de 300 Bq/m³, y la que necesitas si vas a justificar una obra o discutir con un técnico. Detector pasivo entre tres meses y un año, enviado después a laboratorio.

Puedes iniciarla después de comprar y remediar si hace falta: como veremos, las soluciones son baratas, así que un resultado alto no invalida la compra, solo añade una partida modesta de obra.

Y antes de medir nada, pregunta

Dos preguntas que cuestan cero y a veces resuelven el asunto:

• Al vendedor: ¿se ha medido alguna vez el radón en la vivienda?
• A la comunidad o al administrador: ¿hay mediciones en el edificio, o se hizo algo al respecto en alguna reforma?

En municipios de Zona II con edificios recientes es más habitual de lo que parece que exista algún dato.

Cómo encajarlo en la compra

Si el piso está en zona clasificada y en planta baja o en contacto con el terreno, el orden razonable es:

1. Preguntar si hay mediciones previas.
2. Cribado de una o dos semanas si tienes acceso a la vivienda antes de firmar.
3. Si sale alto, dejarlo por escrito: o se descuenta el coste de la solución del precio, o se incluye en el contrato de arras como condición. Sobre cómo se redacta eso, ver contrato de arras: tipos y modelo.
4. Si no llegas a tiempo, medir después de comprar y remediar. No es lo ideal, pero tampoco es un drama.

Es una de las pocas verificaciones de una compraventa que puedes hacer tú, por muy poco dinero y sin depender de nadie.

Si sale alto, se arregla

A diferencia de la aluminosis o un problema estructural, el radón tiene soluciones proporcionadas y conocidas:

1. Ventilación. Aumentar la renovación de aire, sobre todo en las estancias en contacto con el terreno. Es la medida más simple y a veces basta.
2. Sellado. Cerrar grietas, juntas y pasos de instalaciones en el forjado de la planta baja. Obra menor.
3. Despresurización del terreno. Un sistema que extrae el aire bajo el forjado y lo expulsa al exterior. Es la solución más eficaz en concentraciones altas, y su coste es muy inferior al de la mayoría de patologías constructivas.

Ninguna implica vaciar la casa ni tocar la estructura.

Cómo lo tratamos en nuestros informes

En el análisis de vivienda cruzamos dos cosas: la clasificación CTE del municipio (Zona I o II según el Apéndice B del HS6) y la planta concreta de la vivienda, porque como hemos visto una sin la otra da una conclusión engañosa. Un bajo en Zona II y un quinto en el mismo portal no reciben la misma valoración.

No es un dato para alarmarse: es un dato para saber si merece la pena gastar treinta euros en un detector antes de firmar. En la mayoría de casos la respuesta será que no. En algunos, será la verificación más rentable de toda la compra.

Y lo demás del edificio

El radón es una pieza del estado real de un inmueble, no la única. Si estás revisando una vivienda concreta, estos son los otros frentes que conviene mirar con el mismo criterio:

• Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano
• Aluminosis: cómo detectarla
• Amianto en edificios: cuándo se prohibió
• Qué es la ITE y cuándo es obligatoria