Aval ICO para la primera vivienda: el 20 % que te falta (y cuándo sube al 25 %)

La barrera real para comprar un piso en España no suele ser la cuota mensual: es la entrada. Los bancos financian de forma habitual el 80 % del valor de tasación, así que para un piso de 200.000 € necesitas unos 40.000 € ahorrados, más otros 20.000 € de impuestos y gastos. La línea de avales del ICO existe precisamente para cubrir ese hueco.

Qué es y qué no es

El ICO no te presta dinero ni te da una subvención. Lo que hace es avalar una parte del préstamo frente al banco, de forma que la entidad pueda concederte una hipoteca por encima del 80 % habitual sin asumir más riesgo.

• Avala hasta el 20 % del préstamo.
• Sube hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior.
• Con ese respaldo, la hipoteca puede llegar al 100 % del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos.
• El aval se mantiene vigente los diez primeros años de la hipoteca.

La línea está dotada con 2.500 millones de euros y se dirige a jóvenes y a familias con menores a cargo.

El detalle que casi nadie mira: la letra energética

Esta es la parte que se pasa por alto y que puede marcar la diferencia entre poder comprar o no. Si el piso tiene certificado energético con letra D o mejor, el aval sube del 20 % al 25 %.

Sobre un piso de 200.000 €, esos cinco puntos son 10.000 € menos de ahorro previo. Y no depende de ti ni de tus ingresos: depende del inmueble que elijas.

Es un argumento nuevo para tener en cuenta al comparar dos pisos parecidos. Un piso con letra D o superior no solo tiene facturas más bajas: también es más fácil de financiar. Y al contrario, si el piso tiene letra E, F o G —la mayoría del parque construido antes de 2007—, el aval se queda en el 20 % general.

Cuidado con un detalle: cuenta la letra del certificado energético registrado del inmueble concreto, no una estimación por año de construcción. Si el vendedor no tiene el certificado, no puedes dar por hecha la letra. Te contamos cómo leerla en certificado energético de vivienda: qué significa cada letra.

Requisitos

Los requisitos de ingresos son el punto donde más gente se queda fuera y también el que más ha cambiado, así que conviene confirmarlo en la ficha oficial de la línea de avales del ICO y no fiarse de artículos con datos antiguos, incluido este si lo lees dentro de un año.

Se pide en el banco, no en el ICO

Es el malentendido más frecuente. El ICO pone la garantía, pero la operación se tramita en la entidad bancaria adherida al convenio, que es la que comprueba los requisitos y concede la hipoteca.

Consecuencia práctica: el aval es idéntico en todos los bancos, pero la hipoteca que lo acompaña no. El diferencial, las vinculaciones y las comisiones los pone cada entidad, así que merece la pena pedir varias ofertas aunque el aval sea el mismo. Si dudas entre tipo fijo, variable o mixto, lo desglosamos en hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir.

Lo que el aval no cubre

Aquí es donde más de un comprador se lleva un disgusto. El aval cubre parte del precio de la vivienda, no la compraventa completa:

• ITP o IVA, según si el piso es de segunda mano u obra nueva. El ITP varía mucho por comunidad y hay tipos reducidos para jóvenes: lo tienes por comunidad en el ITP por comunidad autónoma.
• Notaría, registro y gestoría.
• Tasación, que suele adelantar el comprador.

En total, entre el 8 % y el 12 % del precio según la comunidad. Ese dinero sigue teniendo que salir de tu bolsillo. Lo desglosamos todo en gastos ocultos al comprar un piso.

Financiar el 100 % tiene una contrapartida

Que puedas no significa que te convenga sin pensarlo. Pedir el 100 % en lugar del 80 % implica:

• Cuota más alta y más intereses totales a lo largo de la vida del préstamo.
• Menos margen si el mercado cae. Si compras al 100 % y el piso pierde valor, durante unos años deberás más de lo que vale. Eso no es un problema si vas a vivir en él veinte años, pero sí lo es si prevés mudarte pronto.

Por eso el aval no cambia la pregunta de fondo: si el precio del piso es razonable. Un aval que te permite comprar un piso sobrevalorado no te está haciendo un favor. Antes de firmar, contrasta el precio con transacciones reales de la zona, no con lo que piden los anuncios — la diferencia entre ambas cosas la explicamos en cómo saber si un piso está bien de precio.

Además del aval: ayudas a la compra

El aval estatal convive con ayudas autonómicas que funcionan de otra forma y en algunos casos se pueden combinar:

• La Comunidad de Madrid tiene su propio aval, Mi Primera Vivienda, para menores de 40 años y para familias numerosas o monoparentales sin límite de edad, con un precio máximo de adquisición de 425.000 €.
• Catalunya ofrece los Préstecs Emancipació, préstamos sin intereses del ICF de hasta el 20 % del valor del inmueble con un máximo de 50.000 €, para personas de 18 a 40 años empadronadas en Catalunya.
• El Plan Estatal de Vivienda incluye ayudas directas a la compra de primera vivienda por jóvenes en municipios pequeños, gestionadas por cada comunidad autónoma con sus propias convocatorias y plazos.

Esa última merece un aviso: depende del tamaño del municipio, no de tus ingresos, así que puede aplicarte sin que lo sepas si compras en un pueblo. Y como las convocatorias las abre cada comunidad y se conceden hasta agotar presupuesto, hay que consultarlas en el momento, no dar por buena una cifra leída en un artículo.

En resumen

El aval del ICO resuelve un problema muy concreto —el ahorro previo— y no resuelve ninguno de los demás. Antes de contar con él:

1. Confirma los requisitos de ingresos vigentes en la ficha del ICO.
2. Mira la letra energética registrada del piso: con D o mejor, el aval llega al 25 %.
3. Aparta el dinero de impuestos y gastos, que el aval no cubre.
4. Comprueba que el precio del piso es razonable antes de financiar el 100 %.

Los cuatro puntos son verificables antes de firmar nada. Que es, al final, de lo que va comprar bien.